Et si nous rêvions ?
Par Guy Marty

MÉTIERS DE L’IMMOBILIER
L’immobilier et la ville, moteurs d’attractivité et de compétitivité de l’économie française
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BUREAUX
Aménagement des espaces tertiaires : de l’importance d’expérimenter !
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DOSSIER – L’IMMOBILIER DANS L’ALLOCATION D’ACTIF

La place de l’immobilier dans l’allocation d’actifs est un sujet récurrent et complexe à traiter.

Récurrent car l’immobilier est l’actif d’investissement le plus important en termes de taille. La valeur de l’immobilier résidentiel dans une économie développée représente plusieurs fois le PIB, celle des obligations souveraines et d’entreprise est en général du même ordre de grandeur que le PIB, de même que celle des marchés d’actions et de l’immobilier d’entreprise.

Récurrent car si l’immobilier ne représente au mieux que 20 à 25 % des portefeuilles institutionnels dont le passif est à long terme, et 5 à 10 % des portefeuilles institutionnels dont le passif est à plus court terme, il représente dans certains pays les deux tiers du patrimoine brut des ménages.

Complexe car l’immobilier est un actif relativement illiquide, de vingt à cent fois (voire plus) moins liquide que les actions ou les obligations.

Complexe car l’immobilier ne dispose pas, sauf exceptions, d’une organisation de marché sous forme de plateforme multilatérale permettant de disposer de prix de marché observables facilement et rapidement. En conséquence, l’immobilier est un actif délicat à intégrer dans une allocation d’actifs financiers car il faut éviter de nombreux pièges, en particulier le fait que la volatilité de l’immobilier et sa corrélation vis-à-vis des autres actifs sont souvent sous-estimées.

Le dossier présenté dans cette édition de Réflexions Immobilières ne se veut pas exhaustif mais traite de quelques grands sujets sur la question de la place de l’immobilier dans l’allocation d’actifs.

Il commence par une revue historique des performances sur longue période de l’immobilier comparées aux autres grands actifs d’investissement en France. Puis il traite de la relation complexe entre le comportement du marché de l’immobilier d’entreprise et celui des taux d’intérêt, relation d’autant plus importante à comprendre que les taux d’intérêt à l’avenir ne subiront pas de compression semblable au passé. La problématique de l’investissement en immobilier à l’international est ensuite passée en revue, c’est l’une des principales

Le dossier se poursuit avec des réflexions sur la place de l’immobilier résidentiel dans l’allocation d’actifs des ménages et des investisseurs institutionnels. Ce dernier sujet fait l’objet d’une recherche académique de pointe, novatrice et fondatrice dans le monde de l’immobilier en France.

Puis vient un article sur la place de l’immobilier coté dans une allocation en immobilier et enfin une analyse critique du ratio de solvabilité préconisé pour un investissement en immobilier par la réglementation Solvabilité II appliquée aux compagnies d’assurance.

Tous ces sujets sont d’une actualité brûlante, et toute l’équipe de Réflexions Immobilières remercie les auteurs pour leurs contributions originales et innovantes au débat.

SOMMAIRE DU DOSSIER

• 40 ans de performances comparées : le poids de l’immobilier
  par Charles-Henri de Marignan
• Hausse des taux en France : comment réagit l’immobilier d’entreprise ?
  par Pierre Schoeffler
• Investir en immobilier à l’international : mode d’emploi
  par Mahdi Mokrane et Irène Fossé
• L’allocation d’actifs des ménages : une analyse comparative internationale
  par Béatrice Guedj
• Logement et allocation d’actifs avec contraintes de passif
  par Kevin Beaubrun-Diant et Tristan-Pierre Maury
• L’immobilier coté : quelle exposition dans l’allocation d’actifs ?
  par Pierre Schoeffler
• Une analyse critique du ratio de solvabilité préconisé par Solvency II
  par Yves Bonamy

LOGEMENT
Métropole du Grand Paris : comment répondre aux fractures territoriales ?
par Gilbert Emont
avec les propositions de Xavier Lépine
et Vincent Mahé

INNOVATION
La nécessaire intégration de la blockchain à l’industrie immobilière
par Bernard Blaud et Nicolas Lerègle

La data : prochain levier de rentabilté pour l’immobilier
par Nicolas Régnier et Emmanuel François

LES CAHIERS PALLADIO
Le viager immobilier, un marché d’avenir ? Des innovations financières en matière de maintien à domicile
par Coline Meunier