L’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF) vient de publier l’étude annuelle le Logement en Europe (chiffres à 2016) réalisée par Charles-Henri de Marignan, Responsable du pôle immobilier direct.

Cette année, afin d’enrichir le document et d’en faciliter la lecture, nous avons décidé de la décliner en 3 cahiers :

Logement en Europe :

1/ Des structures économiques et démographiques très disparates ;
2/ Un parc hétérogène et un marché dynamique ;
3/ Une solvabilité mise à mal malgré des conditions d’emprunt particulièrement avantageuses.

1/ Des structures économiques et démographiques très disparates

Le marché du résidentiel est très sensible aux variables économiques dont la croissance du PIB et le niveau des taux d’intérêt.

• Ces variables conditionnent de facto le pouvoir d’achat des ménages et leur niveau de confiance. Comme l’illustre, la dernière étude du Cabinet Deloitte, la corrélation entre la croissance du PIB et la croissance des prix résidentiels dans l’UE atteint 83 % au cours des dix dernières années.
• Comme pour les autres marchés immobiliers, les ménages anticipent l’évolution de la dynamique des prix selon le contexte plus ou moins favorable de l’environnement économique. Malgré la reprise, les niveaux tendanciellement attendus de la croissance du PIB, devraient limiter l’inflation des prix des logements à moyen terme au niveau national. Mais les niveaux seront très différents entre les capitales, ou la demande est forte et le reste des territoires. Les politiques monétaires de la BCE et des autres banques centrales de l’UE ne devraient pas faire de tour de vis monétaire brutalement, ce qui évite des chocs en termes de demande.
• Les variables démographiques sont clés pour mesurer les besoins potentiels de logements présents et futurs. L’exemple extrême est l’excès de stock de logement par anticipation d’une forte demande à venir relative à un choc démographie.

Etant donné l’hétérogénéité croissante entre villes capitales et villes secondaires, la présente étude propose une analyse sous différentes perspectives : d’une part, une appréciation au niveau national, et d’autre part une lecture des variables par principale région.

2/ Un parc hétérogène et un marché dynamique

Disparate et hétérogène sont les qualificatifs du parc immobilier résidentiel européen.
Quelques grandes tendances par zone géographique semblent cependant émerger :

• plus de propriétaires au Sud et à l’Est de l’Europe ;
  une proportion plus grande de personnes vivant dans des appartements dans le Sud de l’Europe (Espagne, Italie) ;
• un parc social important en France et au Royaume-Uni ;
• un recul de la population rurale au profit de la population citadine presque partout en Europe mais plus principalement dans les pays en forte croissance qui attirent l’immigration.

Quant au marché, le double effet de taux historiquement bas et d’une conjoncture économique qui s’améliore graduellement depuis 2014 soutien la demande de logements. Cette demande croissante explique la hausse des prix quasiment partout en Europe en 2016.

3/ Une solvabilité mise à mal malgré des conditions d’emprunt particulièrement avantageuses

L’Organisation de Coopération et de Développement Economiques, l’OCDE, démontre que le renchérissement de l’immobilier entraîne une hausse des inégalités partout en Europe.

• La part des dépenses consacrée par les foyers à leur logement (loyer, crédit, charges…) dans leur budget a augmenté de 20,3 % en 2000 à 24,4 % en 2016, à l’échelle de l’Europe. La France figure parmi les pays où ce niveau est le plus élevé : 26,4 % en 2016 contre 23,2 % en 2000.
• Un nombre croissant d’habitants sacrifient plus de 40 % de leur budget au logement, atteignant donc un « coût excessif », selon la norme internationale. Dans les pays de l’OCDE, 15 % des locataires et 10 % des propriétaires, avec un prêt en cours, sont dans cette situation de « coût excessif » : en France, 20 % des locataires et 29,4 % des propriétaires sont dans une telle situation. Ces chiffres expliquent les différentes propositions du gouvernement pour éviter une nouvelle détérioration de la situation de certains ménages.
• Paradoxalement, le coût de l’argent n’a cessé de se réduire ces dernières années participant à une plus grande solvabilité des ménages acquéreurs. Toutefois, la solvabilité des ménages occulte des grandes disparités entre les profils socio-professionnels par géographie. La combinaison d’une hausse des prix et de taux d’intérêt historiquement bas permet à certains ménages de continuer à se porter acquéreurs, notamment ceux dont les revenus sont dans les quartiles de revenus les plus élevés. En revanche, pour les autres, notamment ceux aux revenus dans les quartiles inférieures, vivant dans les grandes agglomérations, des difficultés pour se porter acquéreurs se renforcent.

Extrait de l’étude « Logement en Europe en 2017  » rédigée par Charles-Henri de Marignan (Responsable du pôle immobilier direct) ; réservée aux adhérents de l’IEIF.
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