Selon les estimations de BNP Paribas RE, le montant des investissements en immobilier d’entreprise (immobilier de service inclus) s’élèverait à 18,3 Mds€ sur les 9 premiers mois de 2018, affichant une progression de 25 % en volume par rapport au 3e trimestre 2017, et ce en dépit d’un léger essoufflement observé au cours du trimestre écoulé. Cela s’explique notamment par un recul du nombre de transactions supérieures à 100 M€, alors que ce segment du marché représente plus de la moitié des montants engagés depuis le début de l’année. Cependant de nombreuses négociations sont en cours, augurant d’un dernier trimestre dynamique et d’une fin d’année à un niveau record, avec un volume total prévu autour de 28 Mds€.

Acteurs :
– par nationalité. Les investisseurs français sont une nouvelle fois les acteurs les plus présents sur le marché, avec une part qui demeure majoritaire, à 59 % selon Cushman & Wakefield (65 % selon BNP Paribas RE). Les investisseurs étrangers restent néanmoins très actifs sur le marché français, et notamment via des opérations de grande taille. En témoignent quelques acquisitions significatives telles que celle du portefeuille industriel « Azurite » par Blackstone pour plus de 200M€. Les Nord-américains représentent 19 % des montants engagés depuis le début de l’année, suivis par les investisseurs allemands avec 8 %. Du côté des investisseurs asiatiques, leur présence sur le marché s’intensifie et quelques deals emblématiques seraient en cours de finalisation, notamment l’acquisition de la Tour Ariane à la Défense par le fonds souverain de Singapour (GIC) et l’ensemble tertiaire Capital 8 par un fond asiatique représenté par Invesco RE. Les investisseurs britanniques stabilisent leur présence depuis 2010, avec une part de marché autour de 5 %.
– par typologie. Ce sont les fonds d’investissement qui animent principalement le marché cette année, soit 44 % des montants engagés sur les 9 premiers mois de l’année, tandis que les SCPI/OPCI représentent 20 % des transactions, renouant avec un niveau d’activité proche de la moyenne observée sur la période 2008-2017. Ce repli fait suite à plusieurs trimestres de collecte plus modérés après la surchauffe de 2017. Les liquidités à placer restent globalement importantes, et on observe un regain d’activité chez les institutionnels et les fonds allemands, avec 13 % et 7 % respectivement des volumes investis.

Produits :
– par localisation. Les transactions se sont concentrées sur Paris intra-muros qui, avec plus de 40 % des volumes investis, illustre bien la stratégie privilégiée par l’ensemble des acteurs à savoir : acquérir des actifs core dans des secteurs d’affaires recherchés où la croissance potentielle des valeurs locatives est assurée. Un positionnement qui continue de bénéficier à la région parisienne, les marchés de province comptant pour 20 % des investissements, un niveau relativement stable.
– par typologie d’actifs. Les bureaux remportent une fois de plus la palme de l’actif le plus prisé des investisseurs, avec plus de 70 % des volumes investis, en hausse toutefois par rapport à 2017. Cet intérêt se manifeste notamment via des opérations en VEFA, ou d’acquisitions d’actifs à restructurer dont la part a augmenté, passant de 17 % à 25 % des transactions. Ainsi de l’acquisition en VEFA de « Morland Mixité Capital » par TH Real Estate ou du « 7 Téhéran » dans Paris QCA par le fond US PGIM Real Estate. On peut y voir le signe d’une confiance renouvelée des investisseurs dans les fondamentaux des marchés locatifs tertiaires, et dans les perspectives de croissance des valeurs locatives de marché à court ou moyen terme. Les commerces, bien que pénalisés par un manque d’actifs d’envergure qui a fortement réduit l’activité transactionnelle au cours du 3e trimestre, figurent néanmoins en deuxième place avec un volume de plus de 2,2 Mds€ depuis début 2018 soit 13 % des investissements. Ce sont essentiellement des acquisitions de commerces de centre-ville, comme le 255 rue Saint-Honoré par GENERALI, qui ont animé le marché de l’investissement cette année (67 % des transactions), avec un recul significatif des transactions portant sur des retail parks ou des centres commerciaux. Un rebond est attendu au 4e trimestre, avec plusieurs opérations portant sur de gros volumes attendues… A l’inverse des commerces, le segment de la logistique a bénéficié de transactions portant sur des portefeuilles de grande taille, comme la vente par Tristan Capital Partners à Gramercy Europe de plus de 280 000m² pour 175 M€. La rotation des patrimoines est élevée dans cette gamme d’actifs sophistiqués relevant d’un secteur économique en pleine expansion avec le développement continu du e-commerce. Dans un environnement de compression généralisée des rendements, cette typologie d’actifs permet en effet de jouer la diversification à la fois sectorielle et géographique pour des fonds d’investissement internationaux à des taux encore attractifs par rapport aux autres classes d’actifs. L’immobilier de services se stabilise cette année autour de 1 Md€ de transactions depuis le début de l’année, signe d’un intérêt constant d’investisseurs en quête de diversification.

Des taux de rendements sous pression. Si les rendements prime des bureaux dans Paris QCA se maintiennent depuis quelques trimestres autour de 3 %, la compression se poursuit partout ailleurs en Ile de France avec des taux qui s’établissent désormais à 3,25 % dans le Croissant Ouest et 3,8 % en première couronne, mais également en régions où le différentiel avec la région capitale se réduit : 3,9 % à Lyon, 4,10 % à Lille, 4,95 % à Bordeaux ou encore 4,55 % à Marseille. Ces marchés offrent en effet une alternative intéressante avec des produits neufs ou en VEFA bénéficiant de bonnes garanties locatives. En logistique, les taux sont toujours sous pression et pour les meilleurs produits situés sur la dorsale, ils évoluent désormais entre 4,75 % en Ile de France et à Lyon, et 5,25 % à Marseille. Ils pourraient encore baisser sous l’effet de la concurrence intense qui s’exerce sur ce marché qui, avec 400 pdb, bénéficie d’un spread de risque avantageux entre taux prime et OAT. Concernant les commerces, peu de changement observé sur un an sur le segment prime qui se stabilise, toutes catégories de commerces confondues : autour de 3,5 % pour les centres commerciaux, 2,75 % pour les boutiques en pied d’immeuble et 4,25 % pour les parcs d’activités commerciales. En revanche, les actifs en souffrance, notamment les galeries d’hypermarché, voient leurs taux évoluer à la hausse, suite à un ajustement des valeurs vénales tenant compte d’une fréquentation en baisse : de plus de 5 % dans les grandes agglomérations à environ 6,5 % dans les villes secondaires… La différenciation des taux risque de s’accentuer sur cette catégorie spécifique de commerces.

Prévisions. Si certains observateurs anticipent un retournement du marché, estimant que le haut du cycle est atteint, il n’en reste pas moins qu’avec des flux de capitaux toujours importants et des stratégies d’allocations d’actifs privilégiant la diversification, les perspectives d’atterrissage restent très favorables pour la fin 2018, d’autant que le marché hexagonal, à la fois mature et liquide, a su regagner la confiance des acteurs internationaux.

Extrait de l’étude « Le tableau de bord trimestriel de l’immobilier en France » réservée aux adhérents de l’IEIF.
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