Dans le cadre d’une série d’étude sur l’immobilier de service et de sa  place dans l’univers d’investissement des institutionnels, inaugurée en mars 2019 par une étude sur l’immobilier de tourisme, l’IEIF vient de sortir une publication sur l’immobilier de santé  « Immobilier de santé : un fort potentiel dans un marché contraint ».

L’actualité récente liée à la crise sanitaire met en relief son caractère à la fois résilient mais également central dans la reprise.

Cette étude se compose de deux parties distinctes :

• La première présente un état des lieux de l’immobilier de santé en France et à l’étranger, ses spécificités, ses acteurs exploitants et investisseurs mais également les performances obtenues par cet actif.
  Avant tout, il convient de préciser que l’on ne peut parler d’immobilier de santé au singulier car le secteur regroupe des actifs très divers qui va de l’établissement de santé proprement dit (clinique) aux résidences pour personnes âgées, valides ou en fin de vie (Ehpad).
  La détention d’actifs de santé dans le portefeuille d’un investisseur présente de nombreux atouts :
  • il s’agit d’un actif contra-cyclique et porteur : la part de la population âgée de plus de 60 ans devrait être de 22 % dans le monde en 2050, soit le double qu’en 2000 et celle des 80 ans et plus être multipliée par quatre. La part de la population âgée de plus de 60 ans devrait être de 22 % dans le monde en 2050, soit le double qu’en 2000 et celle des 80 ans et plus être multipliée par quatre, Il offre des baux longs, compris en 10 et 12 ans en France et supérieurs à 20 ans en Allemagne et en Italie pour les Ehpad ;
  • les actifs de santé offrent également :  des baux particulièrement longs, qui vont de 10/12 ans en France à 20 ans en Allemagne et en Italie (pour les Ehpad), une très faible vacance locative liée à la présence d’un locataire unique et à l’absence de risque de saisonnalité,  et des rendements attractifs.

• La seconde partie se penche sur les enjeux et défis que doivent relever les acteurs de la santé :
  • Le premier tient à la mauvaise qualité du parc et surtout à son insuffisance: il faudrait augmenter les places pour personnes âgées de 20 % d’ici 2030 et de plus de 50 % d’ici 2050. Cela se révèle d’autant plus compliqué qu’il existe un nombre contraint de créations de nouveaux établissements, notamment pour les Ehpad. Afin de bénéficier d’une profondeur de marché suffisante,  l’investisseur se doit d’avoir une vision paneuropéenne  ;
  • un autre sujet tient au manque de solvabilité croissant lié au recul des pensions et au reste à charge de plus en plus important ;
  • il faut également citer la dégradation de l’image du secteur liée aux revendications des soignants eux-mêmes, au recul de la qualité des soins et au manque de transparence de certains exploitants, notamment lors du premier confinement ;
  • ce déficit d’image est d’autant plus dommageable pour l’investisseur qu’il est très dépendant de l’exploitant qui est monolocataire.

Malgré ces nombreux enjeux, il apparaît de plus en plus évident que l’immobilier de santé, tout comme le résidentiel, devrait  sortir gagnant de cette crise. Malgré une présence récente dans le portefeuille des institutionnels, les premiers investissements datent de 2004 avec les premières externalisations, ces derniers montrent un intérêt croissant pour cet actif à la fois performant, diversifiant et surtout résilient dans la période actuelle.

Extrait de l’étude réalisée par Charles-Henri de Marignan (Analyste senior, pôle marchés immobiliers ; MRICS), réservée aux adhérents de l’IEIF.
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