L‘Essentiel de l’Économie et de l’Immobilier
Vendredi 24 mars 2023
MARCHÉS IMMOBILIERS
APUR – Transformation de bureaux-activités en logements à Paris, un choix de durabilité – mars 2023
En 2014, l’Atelier parisien d’urbanisme (APUR) avait publié une note sur la transformation de bureaux en logements à Paris entre 2001 à 2012. Neuf ans plus tard, il publie une réactualisation qui présente les résultats entre 2013 et 2022. En complément de la première étude, les transformations de locaux d’activités en logements sont également intégrées.
Chaque année, 900 nouveaux logements, soit 54 500 m², sont issus de la transformation de locaux d’activités ou de bureaux à Paris.
Sur 10 ans, entre début 2013 et fin 2022, 2 340 opérations de transformations de bureaux et de locaux d’activités en logements ont été autorisées à Paris.
Ces transformations peuvent être classées en 3 catégories (cf carte ci-dessous) :
- 840 permis (2 539 logements) proviennent de transformations de bureaux en logements, c’est-à-dire sans mélange d’autres types d’activités (ronds rouges sur la carte). Ces opérations sont principalement situées dans le centre-ouest de Paris ;
- 132 permis (2 149 logements) sont issus de transformations de bureaux et de locaux d’activités en logements (ronds bleus) ;
- 1 368 permis (4 752 logements) concernent des transformations de locaux d’activités en logement exclusivement (ronds blancs), principalement localisées dans le nord-est parisien.
Opérations de transformation de surfaces d’activités en logements à Paris
(2013-2022)
Source : SITADEL Open Data
Les données analysées dans cette note sont les permis de construire autorisés et les déclarations de travaux qui concernent un changement de destination entre des locaux d’activités et les logements entre le 1er janvier
2013 et le 31 décembre 2022.
Paris concentre une grande part des opérations de transformations. Les changements de destinations en faveur de logements sont, proportionnellement, beaucoup plus nombreux à Paris que dans le reste de la Métropole du Grand Paris : entre 2013 et 2022, 39 % des transformations des locaux d’activités et 46 % des transformations de bureaux se sont concentrées dans la capitale.
Le manque encore plus cruel de foncier à Paris que dans le reste de l’Île-de-France, la pression sur les prix de vente au m² qui ont quadruplé depuis 2000 dans la capitale, mais également la politique parisienne de développement du parc social sous l’effet de la loi SRU expliquent le poids prépondérant de Paris dans ces opérations. L’objectif Zéro Artificialisation Nette pourrait cependant accélérer les mouvements de transformations dans le reste de la région parisienne, notamment dans certaines zones tertiaires bien desservies mais où la vacance a récemment augmenté.
Quelques spécificités de ces transformations :
- Une part importante de foncier public : sur les 25 plus grandes opérations de transformations de bureaux en logements réalisées entre 2013 et 2022, 16 proviennent d’immeubles anciennement occupés par des organismes publics ou para-publics ;
- Une majorité de petites surfaces : 83 % des opérations de transformations de bureaux en logements réalisées entre 2013 et 2022 correspondent à des surfaces inférieures à 300 m². Cette part des petites surfaces doit cependant être relativisée puisqu’en surface, elle ne représente que 27 % des opérations ;
- Des particuliers très minoritaires dans les projets de transformation : 45 % des logements produits le sont par des personnes morales privées (promoteurs), 33 % par des bailleurs sociaux et 20 % seulement par des particuliers ;
- 54 % des surfaces de logements issues de transformations proviennent d’immeubles antérieurs à 1915 : 38 % concernent des bâtiments construits entre 1851 et 1914, notamment des immeubles haussmanniens qui se prêtent très bien à des changements d’usages, et 16 % sont des immeubles encore plus anciens.
La recherche de sobriété foncière et d’une consommation moindre des ressources devrait accélérer dans les années qui viennent le mouvement de transformations d’actifs en logements, tant à Paris que sur l’ensemble du territoire francilien.
Synthèse rédigée par Charles-Henri de Marignan
Analyste senior, MRICS
Pôle marchés immobiliers
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- Insee – Crise sanitaire et développement du télétravail : davantage de départs des pôles des grandes métropoles et de l’aire parisienne – 16 mars 2023 – Voir l’étude
- AXA Investment Managers – Quelles perspectives pour l’immobilier coté en 2023 ? – podcast du 9 mars 2023 – Voir l’étude
DEVELOPPEMENT DURABLE
Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires – Publication du 6e rapport de synthèse du GIEC – 20 mars 2023
En août 2021, le Groupe intergouvernemental d’experts sur l’évolution du climat (GIEC) publiait un premier volet sur l’évolution du climat. Il exposait entre autres que le climat a été gravement modifié : le monde n’a jamais été aussi chaud depuis 125 000 ans et l’être humain en est le principal responsable. La synthèse du sixième rapport d’évaluation du GIEC, adopté à l’issue d’une session d’approbation qui s’est tenue du 13 au 17 mars 2023 en Suisse avec les représentants des 195 pays membres du GIEC, vient d’être publiée. Composé d’un résumé à l’intention des décideurs et d’un rapport plus détaillé, il présente les conclusions de trois rapports émanant des groupes de travail du GIEC et de trois rapports spéciaux.
Il synthétise le résultat du dernier cycle de travaux, initié en 2015, sur le changement climatique, ses causes, ses impacts et les mesures possibles pour l’atténuer et s’y adapter.
La décennie 2011-2020 a été la plus chaude, avec une progression de 1,1°C par rapport au 19e siècle et l’on devrait atteindre une hausse des températures globales de 1,5° dès 2030.
Ce changement climatique a impacté l’accès à l’eau et à l’alimentation mais a également eu des effets négatifs sur la santé et l’activité économique. Il faut souligner que certaines conséquences, comme la fonte des calottes glaciaires ou la montée du niveau de la mer, sont d’ores et déjà irréversibles pendant des millénaires.
Entre 3,3 et 3,6 milliards de personnes, soit plus de 40 % de la population mondiale, vivent dans des zones qui sont déjà extrêmement vulnérables au changement climatique, notamment en Amérique centrale et du Sud, en Afrique subsaharienne et en Asie du Sud. La mortalité liée au changement climatique y a été 15 fois plus importante que dans les pays moins vulnérables qui sont pourtant les plus importants émetteurs de gaz à effet de serre.
Celui-ci a continué à augmenter fortement au cours de la dernière décennie, bien que deux fois moins vite que lors de la décennie précédente. Pour éviter les scénarios catastrophes induits par une hausse des températures supérieure à 2°C, les émissions doivent commencer à décroître fortement dès aujourd’hui. À la fin de la décennie, les émissions devront avoir diminué de moitié pour rester en dessous des 1,5°C.
« Des solutions d’atténuation et d’adaptation réalisables, efficaces et peu coûteuses existent déjà » selon le rapport. Cela implique une sortie rapide du pétrole, du gaz et du charbon au profit des énergies renouvelables (énergie solaire et éolienne) et une mobilisation de l’ensemble des acteurs économiques pour plus de « sobriété ». Une forte réduction de la demande pourrait permettre une baisse de l’ordre de 40 à 70 % des émissions mondiales de gaz à effet de serre d’ici 2050.
Alors que les impacts vont aller en s’intensifiant, le nombre de mesures d’adaptation progresse mais reste limité, en lien avec un financement à la fois insuffisant et inadéquat. En faisant bon usage des fonds publics et en donnant des signaux clairs aux investisseurs, les gouvernements peuvent influer très efficacement en faveur d’une action climatique efficace. Les solutions techniques existent : énergie solaire et éolienne, électrification des systèmes urbains, mais également diversification des cultures agricoles et végétalisation des villes pour faire face aux vagues de chaleur. Cela nécessite également de s’appuyer sur une approche inclusive et équitable, ainsi que sur une forte coopération internationale en matière de financement et de technologie.
Des choix effectués aujourd’hui et à court terme dépendront l’impact du réchauffement pour les générations futures
Synthèse rédigée par Charles-Henri de Marignan
Analyste senior, MRICS
Pôle marchés immobiliers
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- 2° investing initiative – Making the climate transition bloom – 14 mars 2023 – Voir l’étude
- BCE – The Climate and the economy – Working Paper Series – 7 mars 2023 – Voir l’étude
ECONOMIE
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- OCDE – Perspectives économiques de l’OCDE – Rapport intermédiaire – Une reprise fragile – 17 mars 2023 – Voir l’étude
- COFACE – Guide Coface des risques pays et sectoriels 2023 : les grandes tendances de l’économie mondiale – 13 mars 2023 – Voir l’étude
- Le Cercle des Economistes – Dissiper les incertitudes – Les cahiers des rencontres économiques d’Aix-en-Provence – 9 mars 2023 – Voir l’étude
