Dans une étude intitulée « UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 », la société UBS analyse les corrections des prix des 25 premières villes mondiales suite à la hausse rapide des taux d’intérêts – conséquence indirecte de la guerre en Ukraine et de la croissance de l’inflation. L’indicateur principal de l’étude, un index de bulles immobilières, repose sur l’intensité du découplage entre les revenus, les prix et les rentes locales, les déséquilibres de l’économie et l’activité des prêts et de constructions.

L’étude montre que le choc induit par l’augmentation des taux directeurs des banques centrales a stoppé la croissance des prix nominaux supplantant une année 2022 atteignant en moyenne 10 % de valorisation. En support d’un marché terni, la croissance des loyers nominaux s’est accélérée dans toutes les villes analysées (hors américaines). L’inflation élevée a aussi poussée les revenus nominaux à augmenter tandis que les prêts hypothécaires ont diminué de moitié au cours des quatre derniers trimestres. Quant à la demande, soutenue par des taux de chômage considérés comme bas en rapport avec la moyenne sur 10 ans, elle a subi directement le durcissement général des conditions et des coûts de financement. L’étude estime ainsi une baisse moyenne de 40 % de la capacité de financement qu’un travailleur qualifié peut désormais obtenir, rapporté à la situation pré-Covid. Ce rapport de la demande doit cependant toujours être mis en face de l’offre associée. Or, dans la plupart des villes on observe un manque de logements pour répondre à la demande et ce, malgré les évolutions des modes de travail, notamment le télétravail qui a permis d’élargir en partie l’aire d’attractivité des métropoles. L’étude anticipe même des hausses de prix dans les centres urbains européens dont le nombre de permis de construire a chuté dès que les conditions financières seront rétablies. Cependant, les prix réels devraient continuer à décroître dans la majorité des villes en raison des taux d’intérêts élevés qui réduisent encore le montant de financement des ménages.

En Europe, les corrections élevées des valorisations semblent avoir touchés Francfort et Munich, deux villes allemandes qui ont eu entre 2012 et 2022, un doublement des niveaux de prix immobiliers et dont les valeurs nominales ont fortement chuté (respectivement 15,9 % et 13,8 %), éloignant de facto les risques de bulles d’après les experts. A Francfort, les déséquilibres ont été réduits par le fait d’une augmentation soutenue des loyers et des revenus tandis que les prix n’ont pas eu de hausse aussi forte. Compte tenu des perspectives économiques moroses, la demande supplémentaire induite par la pénurie de logements et la hausse des loyers devrait se reporter sur les locations à bas prix. Des corrections, dans le contexte des taux d’intérêts élevés, devraient cependant continuer à intervenir.

L’analyse considère d’autres villes européennes comme des territoires surévalués : Amsterdam, Paris, Londres et Stockholm. Si les risques de bulles sont globalement éloignés, les dynamiques ne sont pas homogènes dans chacune de ces villes : tant par le niveau de baisses des valorisations (respectivement 14 %, 8 %, 14 % et 22 %) que par des dynamiques sociétales, législatives et sociologiques différentes. Ainsi, Stockholm dont l’augmentation des prix réels entre 2008 et 2021 avait atteint les 70 % par la voie prépondérante des recours aux prêts massifs à taux variables, a su s’éloigner du risque de bulle avec la correction la plus importante des villes analysées (-22 %).

Le marché américain ne fait état d’aucune situation de bulles immobilières. Les principales mégalopoles, New-York, Miami, Boston, Los Angeles et San Francisco n’ont pourtant pas reçus de corrections immobilières importantes, avec une moyenne de 2 % entre 2022 et 2023. Le climat économique poussé par un marché du travail vigoureux ainsi qu’une offre de biens affaiblie ont compensé la décroissance de la demande.

La zone Asie-Pacifique, notamment pour Hong-Kong, s’éloigne du risque de bulle grâce à sa correction de 7 % des prix immobiliers, quant aux villes de Singapour et Sydney, elles ont été fortement atteintes par la hausse des taux. Leurs marchés sont donc revenus à des niveaux considérés comme « valorisé ».

En réalité, le risque de bulle immobilière ne toucherait que deux villes :