L‘Essentiel de l’Économie et de l’Immobilier

Vendredi 15 décembre

MARCHÉS IMMOBILIERS

Ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires – Les déterminants de la vacance longue durée des logements détenus par les personnes physiques – publié le 11 décembre 2023

APUR – Les logements inoccupés à Paris : Etat des lieux, mise en perspective historique et leviers pour l’action publique – publié en décembre 2023

Deux études parues début décembre traitent de la vacance des logements. La mise en perspective du parc résidentiel inoccupé apparaît essentielle alors que la non artificialisation des sols entre en vigueur et que les fonciers disponibles se raréfient, que l’abordabilité des logements est une question sociale de plus en plus prégnante en particulier dans les marchés immobiliers très tendus, et que la crise sanitaire a réinterrogé le nécessaire rapprochement géographique domicile-travail : les logements inoccupés peuvent-ils constituer une ressource potentiellement mobilisable et répondre en partie à la crise du logement actuelle ?

Les statistiques présentées par le ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires révèlent ainsi que la vacance long terme (de plus d’un an) des logements détenus par les personnes physiques est estimée à 4,3 % pour 2017 (cette vacance structurelle évolue relativement peu et devrait selon l’étude être actuellement à des niveaux comparables). Cette vacance n’est pas uniformément répartie au sein du parc et varie fortement selon 8 principaux déterminants : la taille des immeubles, l’ancienneté du bâti, la superficie du logement, de la nature du tissu urbain, de l’existence ou non de nuisances (le voisinage immédiat aux axes routiers importants ou d’un site potentiellement pollué ou dangereux), de la typologie des communes et de la géographie mais également des situations des propriétaires.

Les facteurs d’amplification de la vacance des logements

Les facteurs d'amplification de la vacance des logements

Source : data.gouv.fr, décembre 2023

La vacance de longue durée touche plus fréquemment :
  • Les territoires moins tendus – en effet, la géographie de la vacance concerne pour l’essentiel les territoires situés le long de la « diagonale des faibles densités »,
  • Les villes centres (en particulier à proximité des centralités commerciales et historiques) et les communes rurales que les communes de banlieue,
  • Les logements anciens : elle augmente avec l’ancienneté des logements,
  • Les logements de qualité plus médiocre,
  • Et les petits logements : la vacance est d’autant plus élevée que la surface des logements est faible ou lorsque les appartements sont situés dans des petits immeubles ou des maisons avec peu d’espaces extérieurs,
  • Enfin, certains profils de propriétaires : il existe ainsi un lien mécanique entre la vacance des logements et le nombre de logements détenus, de même les niveaux de vacance sont élevés lorsque les propriétaires sont âgés (65 ans ou plus) et résident en structure collective ou lorsque les propriétaires ont des revenus faibles.
L’étude de l’APUR propose une analyse des logements inoccupés qui correspondent à l’agrégation des logements vacants + résidences secondaires + logements occasionnels.  La part des logements inoccupés à Paris augmente de façon continue depuis les années 50, passant de 2 % en 1954 à 19 % en 2020 avec une nette concentration géographique au centre et à l’ouest, ce qui contribue à mettre sous tension le marché résidentiel parisien. Chaque logement inoccupé constitue une résidence principale en moins ce qui conduit donc à une baisse de l’offre disponible, à une pression sur les prix et les loyers – des augmentations totalement déconnectées de l’évolution du pouvoir d’achat, en dix ans les prix ont progressé deux fois plus vite que les revenus -, et in fine à une baisse de la population résidente. En effet, les gains apportés par la construction neuve sont totalement effacés par la croissance de logements inoccupés.

Sur la période récente, l’étude distingue deux moments distincts : de 1999 à 2011, les logements inoccupés baissent du fait de la diminution du nombre de logements vacants alors que les résidences secondaires et occasionnelles continuent de progresser, la population parisienne augmente. De 2011 à 2020, la tendance s’inverse, le nombre de logements vacants est en hausse et la croissance des logements secondaires et occasionnels s’accélère, une période concomitante d’un cycle immobilier haussier et de l’apparition des plateformes de locations meublées touristiques. Sans surprise cette période se traduit par une baisse de la population parisienne. Parmi les facteurs explicatifs de la vacance parisienne, l’étude met en avant la corrélation avec la forte rotation des ménages parisiens qui correspond à une vacance frictionnelle de quelques mois : en effet, seul 14 % des logements sont vacants depuis plus de deux ans. L’augmentation des logements inoccupés tient fortement à ses deux autres composants : les résidences secondaires parisiennes ont été multipliées par 4 en 50 ans et les locations meublées touristiques bien que difficile à quantifier sont en forte expansion et ont retrouvé sur Airbnb leur niveau d’avant crise.

L’étude anticipe que cette évolution devrait se poursuivre dans les prochaines années à un rythme moins rapide car les niveaux sont particulièrement élevés et la fiscalité s’alourdit, cependant l’interdiction de location des passoires énergétiques pourrait contribuer à la hausse de la vacance.

L’APUR identifie six principaux leviers d’action publique possibles afin de remettre les logements inoccupés sur le marché :
  • Améliorer la connaissance de l’inoccupation résidentielle et identifier précisément les locations meublées touristiques ;
  • Passer de la protection du logement à la protection des résidences principales en limitant notamment l’achat de résidences secondaires et en poursuivant le développement du parc de logements publics ;
  • Rendre la fiscalité des logements inoccupés plus dissuasive en alourdissant notamment la fiscalité de la sous-occupation et en luttant contre l’optimisation fiscale ;
  • Accompagner et favoriser la remise sur le marché des logements inoccupés en incitant les propriétaires à mettre en location leur logement et en aidant financièrement les travaux de remise sur le marché des logements dégradés ;
  • Appliquer la réglementation thermique sur les logements inoccupés en accompagnant la mise en œuvre de travaux et en facilitant les aides financières mais aussi en faisant évoluer certains réglementations ;
  • Réglementer plus strictement les locations meublées touristiques en supprimant les avantages fiscaux et en facilitant le contrôle des situations illégales.
Voir l’étude du Ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires
Voir l’étude APUR

Synthèse rédigée par Lina Mounir,Analyste Senior – Pôle Marchés Immobiliers

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