Les marchés immobiliers français, bilan 2022 et perspectives 2023 – Knight Frank – publié le 23 janvier 2023

La Fabrique de la Cité a publié une note sur la rénovation énergétique des villes moyennes qui reprend trois ensembles de programmes – centrés sur l’habitat individuel, les programmes visant les copropriétés et les opérations de lutte contre l’habitat indigne – afin de faire une synthèse de leurs résultats puis dans une seconde partie, de présenter des cas concrets de réussite de ces programmes dans les territoires au travers d’évaluations approfondies pour en tirer des enseignements dans une dernière partie.

La première partie traite de l’état de l’habitat : le logement représente 30 % de la consommation d’énergie finale, en raison notamment d’un parc énergivore, et des importations de pétrole et de gaz et au « pic électrique » élevé nécessaire pour répondre aux besoins. Aussi, 22 % des ménages sont en situation de précarité énergétique, impliquant des conséquences néfastes pour la santé (logements indignes, logement peu chauffés…). En étudiant 62 agglomérations considérées comme « moyennes », c’est-à-dire, les pôles urbains de 40 000 à 140 000 habitants, la note revient sur les principaux programmes à destination de l’habitat individuel.

En distinguant les rénovations performantes des travaux simples au sein de chaque dispositif (Habiter Mieux, Ma Prime Rénov’ et le Crédit d’impôt de transition énergétique), l’étude met en avant un rythme national de rénovations énergétiques de 0,9 % par an du parc éligible. Un résultat encore loin de l’objectif fixé à 2 % qui permettrait d’atteindre 60 % de parc rénové d’ici à 2030. Cependant, le rythme de rénovations performantes pour les ménages modestes est supérieur d’un tiers à la moyenne nationale.

Concernant les copropriétés, avec une aide moyenne allant de 3 600 € à 7 000 € selon l’état de la copropriété et l’élargissement des aides, le rythme national reste inférieur à 0,5 % du parc éligible par an, représentant un résultat 4 fois inférieur à l’objectif de 2050.  Ce sont essentiellement dans les grandes agglomérations que sont réalisées les rénovations, davantage sensibilisées à ces problématiques par les difficultés observées dans les copropriétés des quartiers de rénovation urbaine.

L’habitat indigne, ciblé sur les mono-propriétés de bailleurs privés et hors copropriétés disposent en moyenne de 21 000 € d’aides pour les travaux d’énergie et 24 000 € pour les travaux lourds. Un enjeu important alors que l’interdiction de location des logements les plus énergivores devrait concerner les locations classées G à partir de 2025 et F à partir de 2028. En France, sur 2021-2022, 4 700 auraient été aidées annuellement, soit 0,12 % du parc éligible et plus de dix fois inférieur à l’objectif national. Si l’on ne considère que les agglomérations moyennes, le taux est plus élevé (de 0,4 % à 1 % du parc éligible par an) mais demeure insuffisant.

Afin de tendre vers les objectifs fixés, l’étude met en avant différents programmes très performants qui ont eu des résultats 3 à 10 fois supérieur à la moyenne nationale pour ces trois grands types d’habitats. Ainsi, dans la communauté de communes de la Vallée de la Bruche, comportant 42 % des résidences principales d’avant 1946, contre 25 % au niveau national, des aides supplémentaires au niveau départemental et locales ont été émises (des aides entre 11 000  et 16 000 €/an selon l’état des travaux). Au total, c’est ainsi que 3,5 % du parc éligible est rénové chaque année au sein de ce territoire.

De la même manière, dans le territoire du Grand Chalon, 1,5 % du parc éligible des copropriétés est rénové chaque année contre 0,3 % au niveau national : un appel à projet auprès de 14 copropriétés éligibles a été lancé pour bénéficier d’un accompagnement gratuit et d’une aide supplémentaire portée par la commune et la région comprise entre 4 et 9 000 €. Ainsi, ces aides ont permis d’obtenir les votes nécessaires au sein de 5 copropriétés pour réaliser des travaux lourds.

Enfin, l’étude met en avant 3 points à retenir : 

1. Le rythme des rénovations pourrait être multiplié par 3 à 4 si les restes à charge des propriétaires modestes sont inférieurs à 15 000€ ;
2. Le volume de réhabilitations lourdes pourrait être multiplié par 5 à 20 si des aides complémentaires sont apportées ;
3. Les rénovations des habitats insalubres pourraient être multipliées par 10 si les outils coercitifs étaient mis en oeuvre suite aux signalements émis

Comparaison des résultats entre le programme de la Vallée de la Bruche et celui national

Source : La Fabrique de la cité, février 2024

Synthèse rédigée par Paul Navet
Analyste
Pôle marchés immobiliers

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