La Grande Conversation (revue de Terra Nova) – La densification douce, ou la miniaturisation de l’industrie immobilière à l’heure du ZAN – publié le 6 mars 2024

La Grande Conversation, revue du think-tank Terra Nova a publié le 6 mars le troisième et dernier article de son dossier « Constructions sur-mesure et logements biens situés : le potentiel de la densification douce », rédigé par David Miet, ingénieur & urbaniste, docteur en architecture, cofondateur et président de Villes Vivantes, opérateur en densification douce sur lequel se concentrera cette synthèse.
La densification douce consiste à utiliser les espaces disponibles sur des parcelles déjà construites, pouvant répondre aux besoins de logements et en ligne avec les objectifs du ZAN.

Même si elle concerne essentiellement de petits projets souvent situés dans le secteur pavillonnaire, le potentiel à mobiliser semble considérable du fait d’un stock de 20 millions de maisons, dont 9 millions sont situées dans des communes de plus de 10 000 habitants. Malgré plusieurs freins financiers et techniques identifiés, Matignon évalue ainsi à 160 000 le nombre de logements potentiellement créés sur le territoire chaque année si 1 % de propriétaires décident de se lancer dans des projets de densification douce. C’est pourquoi elle s’inscrit dans les réponses que souhaite apporter le gouvernement pour enclencher son « choc d’offre », comme le précisait le Premier Ministre Gabriel Attal en février 2024 lors d’un déplacement à Villejuif.

En préambule, plusieurs constats sont dressés afin de mettre en évidence le recours nécessaire à la densification douce des zones tendues. Le premier sur les évolutions démographiques de notre pays et le renforcement de  l’attractivité urbaine observé dans les grands bassins d’emplois (métropolisation et littoralisation). Le second sur la crise actuelle du logement à des conditions abordables qui, selon l’auteur, n’est pas une crise de l’immobilier mais plutôt une crise de l’urbanisme. Celle des autorisations de construire et de l’aménagement du territoire avec de grandes difficultés rencontrées dans la construction de logements en extension urbaine, afin de préserver les espaces naturels (application du ZAN), mais également  celle des constructions de logements au sein des espaces déjà bâtis par une application restrictive des règlements d’urbanisme.

Face à ces constats et partageant le retour d’expériences et des recherches menées depuis dix ans sur de nombreux territoires, David Miet présente la densification douce comme une réponse possible au besoin de développer des logements abordables dans les zones urbaines les plus attractives. Elle permet également de répondre à la nécessité de préservation de la biodiversité et des espaces naturels ainsi qu’à la réduction de notre bilan carbone en évitant l’étalement urbain et en réduisant les distances parcourues au quotidien. Selon l’auteur, la densification douce, qui induit une forme de  « miniaturisation des projets immobiliers » permettrait d’atténuer la crise de la grande promotion, dont le modèle économique est difficilement compatible avec les conditions actuelles de marché dans les cœurs urbains. En 2024, les grandes emprises foncières se font en effet de plus en plus rares dans les territoires recherchés et l’acceptabilité des grands projets s’est fortement réduite. Pour produire les logements abordables nécessaires, dans les territoires détendus comme tendus, en quantité suffisante au regard des besoins et tout en respectant  le ZAN, la densification douce semble être une option pertinente qui ne nécessite pas un financement public important. Ce mode de production de logements, qui relève essentiellement de l’autopromotion via des artisans et constructeurs serait complémentaire du développement d’une offre nécessaire de logement social par les promoteurs. Cette offre devrait constituer le deuxième pan structurant de la réponse aux besoins et concentrer, au vu de sa vocation, l’essentiel de l’effort financier public en faveur du logement.

Pour finir, l’étude fait une comparaison avec la loi ALUR portée par Cécile Duflot en 2014 qui visait notamment à lutter contre l’étalement urbain. Elle a engendré en premier lieu à l’époque « une densification douce mais anarchique dans les espaces de faible densité et peu équipés ; forte mais trop forte dans les secteurs pavillonnaires ; très forte et massive dans les grandes opérations d’aménagement d’initiative publique » refermant progressivement les opportunités ouvertes sous l’effet de l’effondrement de l’acceptabilité sociale de la densification menant à des règlements PLU(i) souvent plus sévères en 2024 qu’en 2014. En réponse à cela, Gabriel Attal annonçait récemment vouloir « donner des autorisations aux maires sans avoir à modifier leur plan local d’urbanisme ». Ces orientations nécessiteront un accompagnement particulier des opérateurs de densification douce pour faciliter sa mise en œuvre à grande échelle, ainsi qu’un soutien fiscal aux collectivités qui y sont favorables.

Scénario de densification douce d’un tissu urbain villageois à une vitesse de 2%/an pendant 10 ans

« Trois logements supplémentaires ont été créés sous forme de nouvelles maisons (en rose), et trois bâtiments ont été reconfigurés et agrandis afin de permettre la création d’un nouveau logement par subdivision interne (en jaune). A l’échelle de la France, si l’on applique cette vitesse de densification douce aux 9 millions de maisons qui sont situées dans les communes de plus de 10 000 habitants et leurs communes limitrophes, on aboutit à une production de 180 000 nouveaux logements/an situés à proximité des emplois, équipements et services. »

Source : La Grande Conversation,
« La densification douce, ou la miniaturisation
de l’industrie immobilière à l’heure du ZAN », page 10

Synthèse rédigée par Christopher Puyraimond
Analyste,
Pôle fonds immobiliers

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