JLL – Future vision : quels avenirs possibles pour nos lieux de vie, de travail et de loisirs à horizon 2030 et au-delà ? Chapitre 1 – 26 septembre 2024

CATELLA – Zoom sur les crises du marché immobilier tertiaire – 27 septembre 2024

Oxford Economics – Corporate Real Estate Megatrends Resilience index – 12 septembre 2024

Les études de JLL, Catella et Oxford Economics soulignent les défis communs auxquels l’immobilier est confronté et au-delà du constat proposent également une lecture des perspectives, des tendances futures ou megatrends qui impacteront les marchés immobiliers dans leur ensemble. Parmi les principaux facteurs clés de changement identifiés : un contexte macroéconomique et géopolitique en rupture avec les cycles précédents (démondialisation, rivalités accrues), les évolutions démographiques et sociétales, la nécessité d’une adaptation rapide aux innovations technologiques (IA), et la mise en place d’une gestion proactive des risques climatiques. La conjonction de ces facteurs – dont les intensités varient selon les régions du monde – implique de repenser la configuration des actifs immobiliers, en particulier dans l’immobilier tertiaire, pour répondre à une demande en mutation.

L’étude de Catella examine les effets des crises économiques qui ont affecté les marchés de l’immobilier tertiaire en France depuis 40 ans et remet ainsi en perspective les différents cycles et la capacité d’adaptation des acteurs concernés. Elle analyse la crise structurelle que traverse actuellement l’immobilier tertiaire, exacerbée par le développement du télétravail et la suroffre de bureaux. L’étude suggère un ajustement nécessaire des valeurs locatives et des valeurs d’expertise selon les localisations, ainsi qu’une transformation des actifs tertiaires pour maintenir leur attractivité ou l’opportunité de les reconvertir pour d’autres usages.

L’étude prospective de JLL met ainsi en avant l’impact croissant des nouvelles technologies, notamment l’intelligence artificielle (IA) et l’automatisation, sur la façon dont les bâtiments seront conçus, construits et utilisés. Selon l’étude, 65 % des décideurs mondiaux estiment que l’IA transformera profondément le travail, influençant directement l’immobilier d’entreprise en modifiant les besoins en espaces de travail.

Oxford Economics renforce cette analyse en identifiant les bureaux comme le secteur le plus vulnérable dans son Megatrend Resilience Index, en raison de son exposition élevée aux mutations des modes de travail et aux impacts potentiels de l’IA sur l’emploi.

Les trois études mettent également en avant l’importance de l’adaptation des actifs immobiliers aux enjeux environnementaux. Ainsi, l’enquête de JLL souligne que la résilience climatique est devenue une priorité pour les investisseurs, 34 % d’entre eux affirmant qu’ils ne sélectionneront que des immeubles résilients aux événements climatiques à l’avenir. Catella identifie la pression croissante des réglementations environnementales (ex. : décret tertiaire, objectifs de neutralité carbone) comme un facteur qui accentue la nécessité de transformation du parc immobilier tertiaire. Oxford Economics adopte une approche plus globale en montrant que la transition climatique et énergétique affecte différemment les segments immobiliers : cette lecture complémentaire entre les secteurs et les géographies s’avère cruciale pour optimiser les stratégies d’investissement futures.

Les trois rapports s’accordent sur l’idée que la résilience de l’immobilier dépendra de la capacité des acteurs à anticiper ces changements et à investir dans des actifs durables et technologiquement avancés.

Source : Oxford Economics

Synthèse rédigée par Soazig Dumont,
Analyste senior, Pôle marchés immobiliers

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• OID – ADEME – Performance énergétique du parc tertiaire : quel bilan de l’utilisation de la plateforme OPERAT en 2022-2023 ? Analyses et enseignements – 25 septembre 2024 – Voir l’étude​​​​
• Institut Paris Region – Évaluation de l’impact urbain des Jeux et des objets olympiques – rapport de l’Atelier d’étudiants de l’École d’Urbanisme de Paris – 12 septembre 2024 – Voir l’étude​​​​
• Centreforcities – Return to the office: How London compares to other global cities, and why this matters – 3 septembre 2024 – Voir l’étude​​​​

Cushman & Wakefield, Climate risks : Global cities outlook, 1er octobre 2024

Réseau Action Climat France, La France face au changement climatique : toutes les régions impactées, 18 septembre 2024

En abordant la question de l’impact des risques climatiques, à l’échelle régionale en France pour l’étude de Réseau Action Climat France et à l’échelle urbaine mondiale pour l’étude de Cushman & Wakefield, ces publications permettent de démontrer l’importance d’une adaptation des territoires à des risques qui s’intensifient et se multiplient avec le changement climatique.

Concernant la typologie des risques : l’étude de Réseau Action Climat France souligne les variations géographiques des impacts climatiques à l’échelle régionale, en mettant l’accent sur des phénomènes comme la sécheresse, les inondations, la fonte des glaciers et les incendies. Chaque région est impactée différemment en fonction de ses caractéristiques naturelles : l’Auvergne-Rhône-Alpes, par exemple, voit ses glaciers disparaître tandis que la Bourgogne-Franche-Comté fait face à des sécheresses récurrentes et la Bretagne subit la montée des eaux.

L’étude de Cushman & Wakefield adopte une approche plus globale, et classe les risques climatiques en huit types majeurs : incendies, sécheresse, inondation, précipitations, chaleur, tempêtes etc… Elle met en lumière la diversité des expositions aux risques selon les villes avec des exemples d’impact financier. Certaines, comme celles situées en zones côtières ou le long des fleuves, sont fortement exposées aux inondations, tandis que d’autres, en Asie ou aux États-Unis, doivent faire face à des risques liés à la chaleur extrême.

Source : Cushman & Wakefield, Climate risk: Global cities outlook, page 9

Au-delà de ces risques très localisés, les deux rapports insistent sur l’importance d’adopter des stratégies d’adaptation. L’étude française souligne la nécessité d’une réaction rapide des collectivités locales face aux risques spécifiques de leur région. Des investissements dans la gestion de l’eau, l’aménagement du territoire, et l’adaptation des infrastructures sont essentiels pour en atténuer les effets négatifs. Plusieurs exemples selon les régions sont mis en avant : protection des zones côtières en Bretagne, adaptation de l’agriculture en Bourgogne,…

Conclusion partagée par l’étude internationale tout en étendant la portée des stratégies préventives à des initiatives globales et urbaines. Elle met en avant des actions locales comme la rénovation d’infrastructures urbaines pour résister aux tempêtes ou l’amélioration des systèmes de gestion des inondations dans des villes comme Milan ou Mumbai. L’accent est mis sur les investissements stratégiques dans les actifs immobiliers, en particulier les bâtiments exposés à des risques majeurs comme les inondations ou les incendies, soulignant que la mitigation des risques doit être intégrée dans la planification immobilière.

Les deux rapports s’accordent sur le fait que les risques climatiques ont des conséquences économiques et financières considérables. L’étude de Réseau Action Climat France évoque une baisse potentielle de 5 points du PIB d’ici 2050 tandis que l’étude de Cushman & Wakefield souligne l’impact direct du changement climatique sur la valeur des actifs immobiliers. Elle note l’augmentation des primes d’assurance et les coûts de réparation d’infrastructures, mais aussi les risques financiers induits par une demande plus faible des locataires et investisseurs dans des zones à risque démontrant l’importance d’anticiper les changements futurs pour atténuer ces risques.

Sur le plan méthodologique, l’étude française se base sur des projections régionales pour évaluer comment les risques vont évoluer dans les prochaines décennies, avec des prévisions d’augmentation des vagues de chaleur, des sécheresses, et de la fonte des glaciers.

En parallèle, l’étude internationale adopte une perspective à horizon 2050, utilisant des scénarios climatiques de haute intensité (SSP5-8.5) pour montrer la progression de l’exposition des métropoles urbaines aux différents risques selon l’évolution de leur degré d’intensité.

Synthèse rédigée par Christopher Puyraimond, Analyste,
Pôle Véhicules immobiliers, IEIF

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• La Fabrique de la Cité – Note d’auteur : Les impensés de la ville bas carbone de Gregory Quenet – 27 septembre 2024 – Voir l’étude​​​​
• IGEDD / CGE – Evaluation de l’adéquation et l’efficacité des outils au service de la rénovation énergétique des bâtiments du secteur tertiaire marchand – Septembre 2024 – Voir l’étude​​​​
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