L’INREV (the European Association for Investors in Non-listed Real Estate vehicles), l’association européenne des fonds immobiliers non cotés, a publié mi-janvier l’édition 2019 de son étude sur les intentions des investisseurs institutionnels immobiliers. Cette nouvelle édition est pour la sixième année consécutive menée en coopération avec l’ANREV, association équivalente pour les investisseurs asiatiques et avec l’association PREA (Pension Real Estate Association), réunissant notamment des institutionnels nord-américains. Cette étude porte en particulier sur les fonds immobiliers non cotés et propose un point de vue qui se veut global en couvrant 3 continents. 150 investisseurs institutionnels ont répondu à l’enquête, pour un encours immobilier alloués en véhicules immobiliers non cotés de plus de 395 Md€. Ils sont notamment interrogés sur leurs anticipations en matière d’exposition immobilière, de stratégies et de modalités d’accès à l’immobilier.

Allocations des investisseurs selon le type de véhicules immobiliers

Concernant tout d’abord l’exposition immobilière, d’après les investisseurs européens consultés, l’allocation effective moyenne en immobilier (pondérée par les encours sous gestion) est de 5,2 %, avec une allocation cible moyenne de 5,9 %. Pour les répondants nord-américains, l’allocation effective moyenne est plus élevée, à 8,5 %, alors que pour les investisseurs asiatiques de l’étude, elle est seulement de 4,5 % mais néanmoins supérieure à leur allocation cible moyenne qui s’établit à 4,1 %. En moyenne, la moitié de ces investisseurs compte augmenter encore l’allocation effective en immobilier et 40 % envisagent de la laisser inchangée. Les investisseurs nord-américains se révèlent les plus prudents car ils ne sont que 38 % à envisager d’augmenter leur exposition à l’immobilier et même 15 % à envisager de la diminuer. En Europe, à l’inverse, la proportion d’investisseurs qui prévoient d’augmenter leurs expositions immobilières est plus forte et en particulier ceux qui ont déjà des expositions relativement élevées. Au total, sur tous ces marchés, ce sont environ 48 Md€ qui devraient se porter sur des véhicules immobiliers non cotés en 2019. En termes de stratégies d’investissement, tous les investisseurs revendiquent une certaine prudence et envisagent des stratégies considérées comme moins risquées. Le style core reste très largement plébiscité par près de 68 % des investisseurs nord-américains, 80% des investisseurs européens et 90 % des investisseurs asiatiques. Pour tous, les bureaux sont les actifs privilégiés, avec 34 % des allocations moyennes, suivis ensuite par les commerces avec 24 %, le résidentiel avec 19 % et l’industriel avec 10 %. Les actifs alternatifs, dont la santé, l’hôtellerie, les résidences étudiantes notamment représentent désormais 12% des allocations en moyenne. La part de ces actifs alternatifs est la plus forte pour les investisseurs nord-américains avec 18 % de l’allocation moyenne.

Dans l’ensemble, le Royaume-Uni, la France et l’Allemagne restent les principales destinations européennes pour les investisseurs en 2019, bien que l’ordre de choix ait changé depuis la précédente enquête. Cette année, l’Allemagne arrive en tête, choisie par plus des deux tiers des répondants, devançant légèrement le Royaume-Uni – numéro un en 2018 – et la France, troisième avec 62 % des choix. Par rapport aux éditions précédentes, ce sont surtout les investisseurs européens qui semblent, à l’égard du Royaume-Uni, plus prudents que leurs homologues nord-américains ou d’Asie-Pacifique, dans le contexte des négociations du Brexit.

Considérant les voies d’accès à l’immobilier en Europe, les répondants envisagent toujours en majorité d’augmenter la part des fonds immobiliers non cotés de leur exposition immobilière, même si cette proportion de répondants est en léger recul par rapport à l’année dernière. Parmi les caractéristiques des fonds immobiliers non cotés que les investisseurs comptent privilégier pour leurs investissements en Europe, les répondants confirment préférer les fonds régulés, plutôt que les fonds non régulés et plutôt dans le cadre d’une gestion discrétionnaire. En termes d’exposition, les répondants confirment préférer les fonds proposant une diversification géographique sur plusieurs pays, plutôt que des fonds d’allocation mono-pays, avec également une exposition multi-sectorielle plutôt que des fonds spécialisés sur une typologie d’actifs. Les fonds éligibles devraient par ailleurs être d’au moins 500 M€ d’actif net et plutôt en fonds fermés. Les répondants confirment par ailleurs que le choix de se positionner sur des fonds immobiliers non cotés est motivé par l’accès à une expertise en matière de gestion, par une recherche de diversification sectorielle pour des portefeuilles mono-actif, et par l’accès à une diversification géographique pour des portefeuilles mono-marché. En ce qui concerne les contraintes liées à l’investissement via des fonds immobiliers non cotés, c’est le manque de produits correspondant de manière suffisamment précise aux stratégies des investisseurs qui est cité comme le principal frein par les répondants. Bien que cela ne concerne pas uniquement les fonds non cotés, le contexte de marché est cité par les investisseurs comme le deuxième obstacle et il est suivi par les enjeux autour de la liquidité des fonds. En revanche, jusque là généralement cité en difficulté, l’alignement des intérêts entre gestionnaires et investisseurs est désormais perçu comme s’étant amélioré car le critère recule dans le classement des contraintes mentionnées par les répondants.

Pour les investisseurs asiatiques, les questions liées à la transparence de marché et aux évolutions réglementaires arrivent assez vite dans le classement. Pour les investisseurs nord-américains, l’un des obstacles majeurs est l’exposition devise, mais là encore, cela ne tient pas uniquement à l’investissement indirect. Enfin, pour tous, la question des coûts et frais de gestion est citée comme une contrainte forte des fonds immobiliers non cotés.

Caractéristiques des fonds immobiliers non cotés privilégiées par les investisseurs consultés

Extrait de l’étude mensuelle « L’immobilier d’investissement dans le monde » rédigé par Stéphanie Galiègue, Directrice de la Recherche et des Etudes. Etude réservée aux adhérents de l’IEIF.
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