Au 31 décembre 2018, la capitalisation des SIIC représente 63,5 Md€, en recul de 15 % par rapport à l’année précédente, 2018 ayant été en effet l’une des années les plus chahutées sur les marchés actions depuis 10 ans. A la même date, la capitalisation des SCPI, immobilier d’entreprise et résidentiel réunis, atteint 55,4 Md€, en constante progression depuis 2010 au rythme de 13 % en moyenne par an. A fin 2018, c’est le plus faible écart entre ces 2 capitalisations depuis 15 ans. Même en 2008, lorsque la capitalisation des SIIC avait perdu 42 %, il y avait encore quasiment un rapport de 1 à 2 entre la capitalisation des SCPI et celle des SIIC.

En 2018, la baisse de la capitalisation des SIIC est notamment liée à un effet valeur, en raison de la correction des marchés financiers alors que la hausse de la capitalisation des SCPI peut se lire par un effet volume lié à l’importance de la collecte des fonds immobiliers non cotés : depuis 2015, les SCPI ont en effet collecté plus de 20 Md€ au total, en seulement 4 ans.
En termes de performance, depuis 2008, une certaine proximité entre les SIIC et les SCPI semble également apparaître. La comparaison entre les performances de l’indice Euronext IEIF SIIC France qui rend compte de la performance en bourse des SIIC avec celles de l’indice EDHEC IEIF Immobilier d’entreprise reflétant l’évolution du prix des parts de SCPI sur le marché secondaire le confirme : sur la période allant de juin 2008 à décembre 2018, la performance totale de l’indice des SIIC est de 8,6 % par an en moyenne alors que celle de l’indice des SCPI est de 6 % par an en moyenne, un niveau finalement assez proche entre immobilier coté et immobilier non coté sur longue période. Les SIIC présentent un rendement courant annualisé (rendement du dividende) de 5,3 %, légèrement supérieur à celui des SCPI (5,0 %) mais de seulement 30 points de base. C’est pour la composante valorisation que la différence est plus marquée, celle des SIIC étant la plus élevée avec une performance de + 3,3 % par an en moyenne depuis 2008 alors que celle des SCPI n’est que de + 1,0 % par an en moyenne sur la même période. Quant à la volatilité, elle est logiquement plus de 4 fois plus importante pour les SIIC par rapport à celle des SCPI (19,6 % contre 4,4 %).
Ce sont ces niveaux de rendements, robustes et stables, qui rendent les placements en SCPI attractifs pour les épargnants au moment où les rendements des contrats d’assurance vie des fonds euros se contractent et alors même que les SCPI sont de plus en plus référencées dans les contrats d’assurance vie.

Immobilier coté vs Immobilier non coté : capitalisation depuis 2002 (M€)

Pour décrypter les comportements des épargnants vis à vis de l’immobilier et des autres placements, le Baromètre AMF de l’Epargne et de l’Investissement est riche d’enseignements. En décembre 2018, l’AMF a publié la 2e édition de cette enquête annuelle sur l’épargne des Français, leurs objectifs, leurs choix préférentiels, leur perception du potentiel de rendement et du risque des différents placements. L’appétence pour la Bourse y est également mesurée et semble en légère hausse depuis un an. Questionnées sur l’adéquation des différents placements pour une épargne de long terme, pour la retraite par exemple, les personnes interrogées ont répondu, comme lors de la précédente enquête en 2017, privilégier l’immobilier (pour 6,3 répondants sur 10) et l’assurance vie en euros (5,9). Les livrets d’épargne (5,6) arrivent en 3e position. L’immobilier ici considéré est l’immobilier direct, résidence principale ou secondaire.

Plus instructif, cette enquête souligne que parmi les personnes interrogées qui disent ne pas savoir quels placements sont adaptés dans l’optique d’une épargne long terme, 23 % ne savent pas dans quelle mesure les placements collectifs dans l’immobilier sont adaptés à cette épargne long terme : ils n’étaient que 15 % en 2017. L’incertitude quant à l’adéquation des placements à un objectif long terme est en effet en forte hausse en 2018 et concerne également l’assurance vie en euros (17 % contre 12 %) ou les placements atypiques non financiers et non immobiliers (22 % contre 15 %). Les autres répondants, ceux qui ont exprimé une opinion, ont abaissé les niveaux moyens d’adéquation : pour l’épargne salariale l’immobilier locatif ou pour les placements collectifs dans l’immobilier. En revanche, la perception de l’adéquation des placements financiers traditionnels (actions, obligations) est restée stable, mais seules 28 % des personnes consultées considèrent que ces placements sont bien adaptés à une épargne de long terme. Bien entendu, le contexte d’incertitudes macro-économiques, financières et géopolitiques de la fin 2018, lorsqu’a été conduite cette enquête conditionnent les réponses apportées : pour rappel, l’indice Insee de confiance des ménages dans la situation économique est tombé en décembre 2018 à son plus bas niveau depuis 2014.
Autre enseignement de ce Baromètre AMF : peu de répondants connaissent le DICI document d’information clé pour l’investisseur, remis avant toute souscription de produits d’investissement, et parmi ceux qui le connaissent, seulement 4 sur 10 l’ont déjà utilisé.

Tous ces résultats indiquent que pour l’épargnant, si l’immobilier direct reste le placement phare, aucune de ses modalités (coté / collectif non coté) ne s’impose indiscutablement et la pédagogie reste plus que nécessaire.

Les résultats détaillés du Baromètre de l’AMF sont présentés dans le rapport de l’institut Audirep (« Etude annuelle sur les attitudes et les opinions des épargnants à l’égard des placements », disponible sur le site de l’AMF,www.amf-france.org à la rubrique Publications/ Rapport, études & analyses/ Epargne & prestataires.

Extrait de l’étude mensuelle « L’immobilier d’investissement dans le monde » rédigé par Stéphanie Galiègue, Directrice générale adjointe en charge de la Recherche et des Etudes. Etude réservée aux adhérents de l’IEIF.
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