Le marché de l'investissement en France

L’IEIF

Acteurs :

par nationalité. Les investisseurs français sont, cette année encore, les principaux acteurs du marché avec une part qui demeure majoritaire, à 62 % selon Savills (74 % selon BNP Paribas RE). Il faut cependant souligner, qu’en quête de diversification, ils investissent de plus en plus hors des frontières : le montant investi par les Français en Europe continentale équivaut à celui réalisé sur le sol français à mi 2017.
L’intérêt des investisseurs internationaux pour le marché français reste pourtant très important. Les deals emblématiques de 2017 ont été signés par ces derniers : Eco West (700 M€), So Ouest (474 M€), 6/8 Boulevard Haussmann (462 M€). Dans le contexte du Brexit, du renouveau politique français et de grands projets structurants comme le Grand Paris Express et les JO 2024, la France voit son attractivité s’accroître. Parmi les investisseurs internationaux, le retour des Allemands est notable en 2017, notamment des fonds ouverts. Grâce à l’activité des fonds de bureaux, leur part a progressé de 2 % au T3 2016 à 9 % au T3 2017. Parallèlement, les Asiatiques réalisent une percée avec 5 % du montant d’investissement (contre 3 % un an plus tôt). Leur présence sur le marché devrait augmenter, notamment grâce à la conclusion de l’acquisition du portefeuille Logicor par le fond souverain chinois CIC, avant la fin de l’année. Les fonds anglo-saxons n’ont pas déserté le marché français mais restent concentrés sur des actifs de niche (logistique, produits à travailler).

par typologie. Les fonds d’investissement, SCPI et OPCI dynamisent toujours le marché et représentent 52 % des volumes engagés depuis le début de l’année. Ils ciblentprincipalement la proche périphérie parisienne (Croissant Ouest et 1ère Couronne).

Produits :

par localisation. 66 % des montants engagés en France se sont portés sur des transactions en Île de France (9,4 Mds€) contre 17 % en province et 17 % à travers des portefeuilles nationaux.
Sur le T3 2017, le montant des investissements en immobilier d’entreprise en Île-de-France s’élève à 4 Mds€, en recul de 32 % par rapport au T3 2016.
par typologie d’actifs. 94 % des engagements réalisés sur Paris ont concerné des actifs Core/ Core +.
9,5 Mds€ ont été investis sur les bureaux depuis le début de l’année. Il s’agit d’un volume en recul de 20 % par rapport aux 9 premiers mois de 2016.
1,8 Md€ ont été investis en commerces en France depuis le début de 2017, soit une baisse de 36 % sur un an. La part des retail park et des pieds d’immeubles est en hausse alors que celle des centres commerciaux recule. Avec 600 M€ sur les 3 premiers trimestres de 2017, les parcs d’activités commerciales concentrent 33 % des volumes investis en commerces en France et continuent de s’affirmer comme une classe d’actif stratégique, prisée des investisseurs comme des enseignes et des consommateurs. L’activité a bénéficié de la vente de plusieurs portefeuilles (cession par IKEA à Pradera de trois actifs en Ile-de-France et en régions, vente de portefeuilles Aubert, Buffalo Grill, Solstice ou Courtepaille).
Avec 1 Md€ engagé au cours des 9 premiers mois de l’année, seul l’immobilier industriel, connaît une progression sur un an (+ 75 %). L’immobilier de services voit sa part chuter de 18 % en 2016 à 2 % au T3 2017. Cependant la signature attendue de plusieurs portefeuilles comme la vente en cours du Westin Opéra par GIC devrait redynamiser le marché au dernier trimestre.

Des rendements prime au plancher.
L’insuffisance d’offre a entraîné une baisse continue des taux de rendement, propulsant Paris en tête du classement européen des villes les plus chères. Le taux de rendement prime en bureaux est à 3 % pour le quatrième trimestre consécutif dans le QCA. Il est à 3,10 % à Berlin et à Munich et à 3,25 % à Londres West End… Cette compression des taux a entraîné un report des investissements vers la périphérie. Là encore, la courbe des taux de rendement prime s’est infléchie et passe sous la barre des 4 % dans un nombre significatif de communes du Croissant Ouest (West Park à Nanterre ou In/Out à Boulogne-Billancourt…) et plus généralement dans la première couronne. Montreuil, par exemple, peut enregistrer des deals à des taux inférieurs à 5 %.
Au T3 2017, le taux de rendement prime est à 5,5 % en logistique, 4,25 % en centre commercial et 2,5 % en commerce de pieds d’immeuble.

Les acteurs Core pour lesquels la profondeur et la lisibilité du marché français en font une place incontournables et Value-added qui considèrent qu’il existe toujours la possibilité de créer de la valeur ajoutée, tout de moins sur les marchés les plus lisibles, devraient continuer d’alimenter le marché en liquidités. Les acteurs intermédiaires risquent de se montrer plus regardants et d’impacter le marché dès 2018.

Prévisions :

Plusieurs deals d’envergure sont attendus, ce qui porterait le volume d’investissement sur l’ensemble de l’année 2017 à un niveau supérieur à 20 Mds€ pour la 4e année consécutive mais restera inférieur au niveau exceptionnel de 2016.

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