Le marché des OPCI 2017
L’OPCI est né d’une profonde réflexion des représentants des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) représentées par l’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) et des gestionnaires d’actifs représentés par l’Association Française de la Gestion nancière (AFG) dont l’ambition était de répondre aux enjeux de l’épargne immobilière à long terme. A l’époque, cette ambition fait écho à la nécessité d’un produit d’épargne basé sur l’immobilier et conforme aux prescriptions contemporaines de la régulation et au besoin d’un véhicule compétitif à l’échelle européenne.
Cette réflexion globale a été relayée et c’est en fin 2004 que le législateur prévoit dans la loi de simplification du droit n°2004-1343 la création par ordonnance des Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI).
L’ordonnance n°2005-1278 du 13 octobre 2005, donnant lieu aux articles aujourd’hui codifiés aux L.214-33 et suivants et L.214-148 et suivants du Code monétaire et financier, définit le régime juridique des OPCI. Le décret n°2006-1542 du 6 décembre 2006 modifié, codifié désormais aux articles R.214-81 et suivants et R.214-194 et suivants du Code monétaire et financier, définit quant à lui les règles de composition et de fonctionnement de l’OPCI. Il a cependant fallu attendre la parution le 15 mai 2007 du Règlement général de l’AMF (l’Autorité des marchés financiers) pour que le produit puisse concrètement faire son apparition dans le paysage français. Les procédures d’agrément par l’AMF des Sociétés de Gestion de Portefeuille (SGP) se sont ouvertes dès juillet 2007 et les premiers agréments d’OPCI sont intervenus à la fin de cette même année. Si les débuts de l’OPCI se font dans un contexte économique, financier et immobilier en 2008 très perturbé, le succès est immédiat : les OPCI s’imposent par leur flexibilité. Les premiers OPCI agréés sont alors des produits à « règles de fonctionnement allégées » (RFA), c’est-à-dire réservés aux investisseurs « qualifiés », désormais dénommés OPCI professionnels (OPPCI).
En fin d’année, les premiers OPCI à destination des particuliers, dits OPCI Grand public, sont lancés. Ces produits sont plus prudents quant à leurs règles de fonctionnement dans un souci de protection de l’épargne publique (quota d’investissement en immobilier limité à 60/65 % de l’actif, niveau d’endettement limité inférieur ou égal à 40 % des actifs immobiliers, poche de liquidité).
Juridiquement, les OPCI sont organisés en deux formes distinctes : 1) le fonds de placement immobilier (FPI), qui est une copropriété sans personnalité morale ; 2) la société à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) qui peut être constituée aujourd’hui sous forme de société anonyme ou de société par actions simplifiées.
Avec l’OPCI, le régulateur a fait preuve d’innovation et d’avant-gardisme tant le véhicule répond aux besoins des investisseurs, institutionnels ou particuliers. En témoigne, la vitesse à laquelle ils se sont développés, et l’épargne que ces véhicules collectent alors même qu’ils n’existent que depuis une décennie. Car l’immobilier est aujourd’hui considéré comme une classe d’actifs à part entière qui au sein de l’enveloppe juridique « OPCI » répond aux normes exigées par les investisseurs. Le véhicule offre des possibilités d’allocation d’actifs nettement plus étendues que celles qui existaient auparavant et s’inscrit de facto dans le cadre juridique éprouvé et reconnu de l’OPC (organisme de placement collectif) fonctionnant sur la base de souscriptions et de rachats.
- Les véhicules destinés au Grand Public séduisent massivement les particuliers depuis leur introduction dans l’univers des contrats d’assurance-vie.
- Les véhicules professionnels, du fait de leurs atouts en matière de flexibilité et de transparence, se développent via la forte demande des investisseurs institutionnels en recherche d’une exposition sur le marché français.
L’ASPIM et l’AFG, soucieux de connaître statistiquement l’état du marché des OPCI, lancent une première étude en 2013, conjointement réalisée avec le concours d’IPD France et de l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF). L’échantillon à l’époque est constitué de 150 OPCI « actifs » dont 9 OPCI Grand Public gérés par 68 sociétés de gestion, pour un actif brut global de 31,9 milliards d’euros. Cette première étude permet de dégager des chiffres clés du secteur en termes de répartition des actifs sous gestion et autres tendances générales. Après trois ans, l’ASPIM et l’AFG décident de lancer une nouvelle étude¹, pour apprécier les potentiels changements opérés sur la période, et pour disposer d’une vision plus ajustée des données réelles relatives à l’ensemble de l’industrie. Forts de l’analyse de ces données, l’ASPIM et l’AFG sont en mesure de dresser un panorama plus précis de l’état du marché, des performances des véhicules mais également de mettre en perspective la contribution des véhicules OPCI au dynamisme des territoires en France.
A la fin de l’année 2016, l’échantillon global de l’étude recense 292 OPCI (dont 13 OPCI Grand Public) pour un actif brut de 78,1 milliards d’euros (contre 34,6 milliards d’euros en 2013 soit une multiplication de 2,3 en 3 ans). Compte tenu de la taille du marché estimée à plus de 80 milliards d’euros, le taux de représentativité de l’échantillon de cette nouvelle étude est supérieur à 95 %.
