En dépit d’un contexte économique complexe, les premiers bilans de l’activité des marchés tertiaires en Europe au 1er trimestre 2019 sont rassurants : ainsi ce sont près de 3,3 millions de m² qui ont été placés dans 36 métropoles européennes, reflétant une hausse de 7 % sur un anⁱ. La demande reste donc bien orientée, mais avec un taux de vacance global à 6 %, en baisse continue depuis fin 2014, l’offre disponible est très réduite et se contracte même dangereusement dans certains marchés : 1,6 % à Berlin, 5,4 % dans Paris QCA, 5,5 % dans le centre de Londres, 7 % à Francfort…²

Si cette configuration est plutôt favorable à une évolution positive des valeurs locatives à court terme, les pics de valorisation observés dans les marchés les plus matures couplés à une offre de qualité restreinte pourraient favoriser un report de la demande vers des localisations plus abordables et moins saturées.

Pour mieux anticiper ces éventuels mouvements, un groupe de 6 foncières européennes, réunies depuis fin 2017 sous la forme d’un think-tank consacré à l’innovation et la RSE, a conduit une enquête inédite auprès de 140 sociétés localisées au Royaume-Uni, en France, en Allemagne, aux Pays-Bas, en Italie et en Espagne afin de comprendre leurs attentes à horizon 2030³.
Trois groupes de travail par pays, incluant des profils variés (Millenials et autres classes d’âge, fonctions et secteurs d’activités divers) et répartis également selon leur genre et la taille de leur entreprise ont ainsi livré leurs attentes en matière d’expérience utilisateur, d’évolution des espaces de travail et des organisations, et plus généralement sur le rôle du bureau de demain en termes d’usage et de services.

D’après les résultats de cette étude publiée en mars dernier, la demande devrait s’exprimer autour de trois critères essentiels à l’avenir :
Sociologique : l’espace de travail tertiaire devra répondre au besoin de bien-être et de socialisation des employés.
Environnemental : attente d’un engagement fort des entreprises dans la lutte contre le changement climatique.
Technologique : fort impact de l’IA, de la robotique et de l’hyper-connectivité dans les méthodes de travail et les organisations. Les résultats de l’enquête font également apparaître 5 archétypes d’espaces de travail, non exclusifs les uns des autres :

Un bureau durable : caractérisé par des matériaux recyclables et durables, des espaces végétalisés, des consommations énergétiques optimisées et favorisant la prise de conscience des enjeux environnementaux.
Un bureau intelligent : mobile et accessible sans interruption (que l’on soit sur place où hors site), avec un réseau non filaire accessible et favorisant les interactions humaines à distance, des accès sécurisés par reconnaissance biométrique…
Un bureau flexible 2.0, bénéficiant d’espaces et d’équipements modulables en fonction des besoins des employés.
Un bureau utile, avec des services multiples pour faciliter l’équilibre vie personnelle-vie professionnelle.
Un bureau convivial, équipé d’espaces bienêtre et de mobilier ergonomique, chaleureux et design.

Ces tendances, déjà bien identifiées et mises en pratique, devraient se généraliser dans les dix prochaines années et accompagner les mutations globales du travail⁴. Celles-ci vont affecter à la fois les entreprises (en termes de taille : prédominance de grandes entreprises et de startups ; d’organisation : hiérarchie moins forte, plus de diversité et d’automatisation ; de valeurs : innovation, RSE…) et leurs employés (flexibilité des horaires, généralisation du travail à distance, travail en mode projet, développement du freelancing, mobilité professionnelle accrue).

S’appuyant sur les résultats de l’étude précitée, JLL propose un Top 10 des tendances mondiales de l’immobilier d’entreprise décliné autour de l’entreprise visionnaire, l’impératif digital, un environnement inclusif, une performance humaine mesurée au-delà de la notion de productivité, un besoin d’agilité et de flexibilité des espaces, une responsabilité accrue des entreprises, un écosystème collaboratif renforcé, une expérience de travail renouvelée avec plus de services et de convivialité in situ, une forte compétition urbaine et la nécessité de définir de nouvelles métriques pour « objectiver la performance et le retour sur investissement ». Sur ce dernier point, la contribution de l’immobilier à la future performance organisationnelle pourrait se mesurer à l’aide d’indicateurs complémentaires tels que la part du portefeuille dédié aux espaces innovants, le taux de digitalisation, la part du budget allouée au digital, des indicateurs d’épanouissement des employés…

Pour les entreprises utilisatrices, les choix d’implantation et d’organisation vont davantage intégrer ces nouveaux paramètres afin de retenir et attirer les meilleurs talents. Ce sont donc les métropoles en mesure de répondre au mieux à leurs exigences qui capteront l’essentiel de la demande placée.

Pour les bailleurs, les conséquences sur la consommation d’espaces et de surfaces tertiaires sont évidentes et nécessitent une adaptation rapide du parc existant et un élargissement de leur périmètre d’intervention. La mise à disposition de m² ne suffit plus, l’intégration de services, leur pilotage et leur animation ouvrent de nouvelles perspectives, notamment dans la création de valeur immobilière.

1- JLL Office property clock Q1 2019 – Suivi de 36 marchés de la zone EMEA, intra et hors zone euro 2- BNP Paribas Real Estate – At a glance : Main office markets in Europe Q1 2019 (15 marchés d’Europe de l’Ouest) 3- European opinion qualitative survey. Une enquête réalisée par Harris interactive pour le compte des foncières alstria, COIMA RES, Colonial, Gecina, Great Portland Estates plc, NSI. 4- Voir Etude JLL Global Future of Work survey (2018)

Extrait de l’étude mensuelle « L’immobilier d’investissement dans le monde » rédigé par Soazig Dumont, Analyste senior. Etude réservée aux adhérents de l’IEIF.
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