L’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière (IEIF) vient de publier son étude annuelle sur la performance comparée des placements sur courte, moyenne et longue période.

1) Performance : le coté surperforme l’ensemble des placements.

L’angle choisi dans cette étude est celui du placement immobilier. S’agissant d’un actif de long terme, l’approche la plus appropriée pour calculer sa performance est le taux de rentabilité interne (TRI).

Une alternance d’actions et de foncières cotées

• Sur 10, 15 et 20 ans les foncière cotées sont en tête. La création du statut SIIC en 2002 leur permet d’avoir une gestion dynamique de leur patrimoine via une politique d’acquisitions/arbitrages et de diversification de leurs actifs.
• Sur 5, 30 et 40 ans, c’est au tour des actions d’être gagnantes. La capacité des actions à capter l’évolution de la croissance économique explique ces performances.

TRI SUR 10 ANS (2007–2017)

L’immobilier direct arrive en deuxième position.

• Sur 10, 15, 20 et 30 ans, le logement (France et Paris) arrive en tête des actifs immobiliers. La crise de 2008 a impacté cet actif sur 5 ans, mais la remontée des prix dans les principales métropoles françaises devrait le faire remonter dans la hiérarchie des placements.
• Sur 5 ans, les bureaux obtiennent de meilleures performances. La très forte valorisation des actifs résidentiels à Paris entre 1999 et 2011, suivie d’un tassement entre 2012 et 2015, explique cette performance.

Les performances des fonds immobiliers non cotés (SCPI et OPCI) sont imbriquées dans celles de l’immobilier direct.

• Les SCPI surperforment systématiquement les OPCI, sauf sur 30 ans, où ces derniers bénéficient à plein des performances à long terme de leur poche actions.

Les véhicules intermédiés (SCPI ou SIIC) spécialisés en « commerces » affichent de meilleures performances que ceux spécialisés en « bureaux » sur 10 et 15 ans.
Sur courte période (5 ans) les actifs « bureaux » font mieux que les « commerces » qui souffrent notamment de la concurrence croissante du e-commerce et de la recherche d’un nouveau modèle économique.

TRI SUR 20 ANS (1997–2017)

2) Volatilité : la rémunération du risque

Sur les 5 dernières années, la volatilité est restée très faible pour l’ensemble des actifs, essentiellement en raison de la politique d’assouplissement quantitatif menée par la BCE. Sur plus longue période de détention, de grandes familles apparaissent :

Les actions et les foncières cotées sont en tête des placements les plus rémunérateurs, mais également les plus risqués.

• Les actions connaissent des niveaux de volatilité très proches avec des performances nettement inférieures sur 10, 15 et 20 ans.Les actifs immobiliers « physiques » (logements, bureaux) arrivent ensuite, mais à des niveaux de volatilité bien inférieurs.
• Les bureaux connaissent des performances inférieures au résidentiel avec des niveaux de volatilité très proches.

Les SCPI offrent un couple risque/rentabilité très performant.

• Elles présentent un niveau de volatilité inférieur aux actifs bureaux et logements pour des performances identiques.

Les placements monétaires et l’assurance-vie se trouvent en queue de peloton avec des niveaux de volatilité très limités, mais au prix de performances de plus en plus faibles.

COUPLE PERFORMANCE/VOLATILITÉ SUR 20 ANS (1997-2017)

3) Les ménages : des investisseurs avertis.

Le patrimoine des ménages français est constitué de 61 % de logement en France, de 15 % d’assurance-vie, de 13 % de Sicav monétaires et de 11 % d’actions à fin 2016.

• Partant du constat que cette composition de portefeuilles est restée à peu près constante dans le temps, le patrimoine des ménages s’est appréciée de 477 % sur 20 ans alors que l’assurance-vie n’a progressé que de 210 %. La forte diversification de ce patrimoine, avec des actifs longs (logements) et courts termes (actions), s’avère gagnante.

L’étude « 40 ans de performances comparées » compare ainsi les performances sur 5, 10, 15, 20, 30 et 40 ans de l’immobilier sous toutes ses formes (logement, bureaux, foncières cotées, SCPI) avec les autres grandes catégories de placements : placements monétaires, assurance-vie, obligations, actions, or. Elle présente également leur profil de risque, les niveaux de corrélation et la construction d’un portefeuille « optimal ».

L’étude « 40 ans de performances comparées (1977-2017) » a été réalisée par Charles-Henri de Marignan, Analyste Immobilier, IEIF ( charles-henri.demarignan@ieif.fr – Tél : 01 44 82 63 65)