Contribution au Conseil National de la Refondation consacré au logement – Faire confiance aux maires – Real Estech – publié le 28 février 2023

Le think tank immobilier Real Estech publie une note intitulée « Faire confiance aux maires » pour contribuer à la relance de la production de logements. Faisant suite à la conférence du Conseil National de la Refondation consacré au logement, Real Estech établit un diagnostic de la situation et propose 2 mesures phares :

• En France, sur un total de 37,2 millions de logements, 2,8 millions sont vacants dont 1,5 million du fait de leur mise en location ou en vente. 1,3 million de logements sont donc en situation de vacance structurelle, c‘est-à-dire vide depuis au moins 2 ans. Selon le think tank, cette vacance est « la preuve d’une inadéquation géographique entre l’offre et la demande : les ¾ des logements vacants se situent en zones dites détendues ».

Selon leurs calculs, le stock de logements à occuper baisserait de 190 000 unités par an : 50 000 résidences secondaires + 90 000 logements devenus vacants + 50 000 logements sortis du parc en raison de leur étiquette énergie-climat G, F et E qui devront être interdits à la location respectivement en 2025, 2028 et 2034. Avec une population de 67,8 millions d’habitants à laquelle s’ajoutent les touristes, les immigrés, l’accroissement naturel, la population française augmente de 220 000 personnes par an. 

Le think tank observe que les besoins en logements sont différents selon les territoires : l’Ile-de-France est excédentaire de 84 000 personnes alors que le reste de la France est déficitaire de 25 000 personnes au regard du nombre de logements. Sur les 12 millions de personnes qui habitent dans la région Ile-de-France, 2,7 millions habitent un logement en situation de sur-occupation selon les experts de Real Estech qui indiquent que « le stock de logements est de 5,9 millions là où il en faudrait 7 millions d’ici à 2030 ».

• La première mesure consisterait à aider les mairies qui grandissent : selon Real Estech, l’un des principaux obstacles à la construction de logements concerne le désalignement d’intérêt entre le maire qui est le principal acteur du processus d’urbanisme et l’augmentation du stock de logements – et donc d’habitants – de sa commune. L’augmentation de la population d’une commune implique des coûts supplémentaires liés à la fourniture de services publics, coûts qui sont aujourd’hui insuffisamment compensés par les recettes fiscales (en lien avec la suppression de la taxe d’habitation).

C’est pourquoi le think tank préconise d’agir sur la capacité d’action des décideurs au niveau communal et de « récompenser les maires qui augmentent, en quantité et en qualité, l’offre de logement, assumant pleinement leur rôle d’intérêt général en prenant en compte l’intérêt des habitants en dehors de leur commune qui pourraient être tentés de venir sur leur territoire du fait de son attractivité naturelle ». Pour cela, Real Estech propose le versement de 10 000 euros par logement collectif supplémentaire sans aucun critère d’exigibilité. L’objectif de logement collectif supplémentaire serait défini en comparaison avec la moyenne des autorisations d’urbanisme Sitadel des 4 dernières années.

Les objectifs de construction supplémentaire seraient plafonnés pour les 22 métropoles pour un total national de 24 000 logements supplémentaires par semestre. L’aide serait limitée sur 9 semestres (2ème semestre 2023 au 2ème semestre 2027). Selon Real Estech, l’effort de construction supplémentaire se traduirait par un supplément de recettes fiscales de l’ordre de 1,6 milliard d’euros par an. Si la mise en place est rapide, les maires n’auraient pas le temps d’ajuster les Plans Locaux d’Urbanisme et donc c’est une baisse de l’écrêtage des maximums des PLU qui serait constatée. Selon les experts de Real Estech, « cette mesure accélérerait la baisse des prix du foncier » et les effets en cascade de l’urbanisme « autrement dit une opération déclenche souvent la rénovation d’un îlot complet ».

Une mise en place rapide

Source : Real Estech

• L’autre mesure préconisée serait de taxer les bureaux vacants ou sous-utilisés, taxe dont les communes seraient bénéficiaires.
  Le principal frein est le non alignement des intérêts des communes qui préfèrent conserver des bureaux vides qui sont assujettis à la taxe bureau plutôt que d’accueillir de nouveaux habitants avec les coûts supplémentaires liés à la fourniture de services publics. Si le taux de la taxe reste à déterminer, Real Estech propose que « cette taxe ne serait reversée à la commune que les deux premières années suivant la constatation de la vacance. La troisième année la commune verrait sa dotation globale de fonctionnement amputée de la moitié du montant la taxe perçue en année 1 et 2 ». La taxe comporterait un 2ème volet : en cas de délivrance d’un permis en années 1, 2 ou 3, la commune bénéficierait d’un prélèvement sur la moindre moins-value. Un actif de bureaux vacants avec de faibles perspectives de relocation vaut moins qu’un projet de redéveloppement à vocation résidentiel ou mixte. Les communes pourraient bénéficier d’une contribution exceptionnelle égale à 5 % de cet écart pour financer les dépenses d’investissement et de fonctionnement inhérent aux besoins des nouveaux occupants de cet immeuble.

  Pour rappel, selon l’Institut Paris Région, entre 2013 et 2020, en moyenne, 350 000 m² de bureaux ont été mobilisés chaque année pour une transformation en logements se traduisant par 1 300 unités par an soit moins de 0,5 % de l’ensemble de la production. Pour Real Estech, le stock d’immeubles de bureaux en déshérence va augmenter : en Ile-de-France, le parc de bureau est évalué à 54,5 millions de m² de surface utile pour l’année 2019 selon CBRE. Près de 4,4 millions de m² étaient à louer en janvier 2023 soit 9 % du parc et les surfaces de bureaux vides depuis plus de 4 ans représenteraient 21 % de cette vacance. Le parc a connu une augmentation de 3 millions de m² entre 2010 et 2019. La multiplication des projets depuis 2018 a conduit à une forte augmentation des surfaces à livrer en 2020 et 2021. Début 2020, l’Ile-de-France comptait plus de 1,5 million de m² de bureaux en construction et 1,1 million en projet. Seulement 1 million de m² était pré-commercialisé.

Le principal frein est le non-alignement des intérêts des communes qui préfèrent conserver des bureaux vides qui sont assujettis à la taxe bureau plutôt que d’accueillir de nouveaux habitants avec les coûts supplémentaires.

Synthèse rédigée par Patrick Boério,
Analyste Senior – Pôle fonds immobiliers

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