Résidentielles cotées : l’expérience étrangère comme moteur de réflexion
Les investisseurs institutionnels français se sont écartés de l’investissement en logement au début des années 2000. Ce n’est pas le cas en Allemagne, Suède ou aux États-Unis où le logement continue d’être un actif phare des portefeuilles des grands institutionnels.
En France, en Allemagne, en Suède et aux Etats-Unis, la performance globale du logement sur longue période est relativement attractive, et l’actif démontre une forte résilience en période de récession conjoncturelle, hors période subprimes pour les États-Unis. Les analyses des données MSCI sur la période 1998-2015 montrent la forte contribution sur longue période du rendement en capital à la rentabilité globale. Pour tous ces pays, le couple rendement-risque en logement est plus élevé que celui associé aux autres classes d’actifs via notamment une moindre volatilité des rendements en capital comparativement à ceux de l’immobilier d’entreprise. La faible cyclicité et volatilité font du logement un actif diversifiant par rapport à l’immobilier d’entreprise. Enfin, il existe une décorrélation plus élevée et plus systématique comparativement aux actions, obligations que pour l’immobilier d’entreprise.
En France, les véhicules d’investissement immobilier investissant dans le logement ont principalement des fonds non cotés : SCPI et OPCI.
- La capitalisation des SCPI atteint près de 48 Mds€ fin juin 2017, dont 4 Mds€ environ pour celles investies en logement, ce qui représente près de 20 000 logements. Ce sont pratiquement toutes des véhicules à levier fiscal, type dispositif Pinel, qui ne concernent que les investisseurs particuliers. On note quelques exceptions de SCPI de logement pour investisseurs institutionnels axées autour de la génération de plus-values.
- Les OPCI, dont l’actif brut converge vers 70 Mds€ à fin 2016, détiennent près de 7 % de leur portefeuille en logement en France, soit 4 Mds€ environ, ce qui représente près de 20 000 logements. Le Fonds de logement intermédiaire, sponsorisé par la Caisse des Dépôts et Consignations, est dominant avec 2 Mds€ d’actif brut. Pour les autres OPCI, une partie importante des logements est constituée de résidences gérées.
- Les foncières cotées SIIC, dont l’actif brut s’élève à près de 130 Mds€ à ce jour, ne détiennent que près de 5 % de leur portefeuille en logement en France, soit 5 Mds€ environ, ce qui représente près de 25 000 logements.
En Allemagne, en Suède et aux États-Unis, les foncières cotées investies uniquement en logement constituent un segment de marché important.
- Dans ces trois pays, la capitalisation des foncières cotées résidentielles est élevée comparativement aux foncières spécialisées sur d’autres sous-jacents immobiliers
- Ces véhicules surperforment systématiquement les indices généraux des foncières cotées, particulièrement depuis la crise des subprimes de 2008.
- Les performances de ces foncières résidentielles sont plus élevées que pour les véhicules résidentiels non cotés. L’investissement dans des blocs d’immeubles et la taille importante de ces véhicules jouent également un rôle majeur dans la génération de performance grâce à d’importantes économies d’échelle dans le développement, la gestion locative et la maintenance technique.
- En Allemagne et en Suède, les foncières cotées, spécialisées en logement, sont relativement récentes et s’inspirent du modèle américain (décret de 1997 aux Etats-Unis). Les préférences locales pour le type d’occupation (location en Allemagne, propriété en Suède et aux États-Unis) ne semblent pas jouer de rôle dans la détermination de la performance, pas plus que la réglementation sur les loyers (libres aux États-Unis, encadrés en Allemagne avec le Mietspigel et en Suède avec le Bruksvärdehyra), en revanche les stratégies added value d’achat en bloc et de vente à la découpe ainsi que celles de rénovation et d’accompagnement de gentrification des espaces urbains sont largement exploitées.
De tels exemples plaident en faveur de l’émergence de grandes foncières cotées en France. Elles pourraient en effet porter le Grand Paris de demain et permettre l’émergence d’un équilibre immobilier paréto-optimal et socialement responsable :
1) un parc locatif étendu pour plus grande mobilité de la main d’œuvre,
2) une sécurisation des rendements pour les institutionnels, engagés dans une démarche ESG, en quête d’une stabilité de revenus courants et
3) une croissance territoriale plus inclusive au sein de la Métropole du Grand Paris soutenu par des gains de productivité – permis par une plus grande mobilité de la main d’œuvre(1).
(1) C’est un vœu pieux émis par l’OCDE depuis une dizaine d’années à la France : tous les travaux académiques dans le monde démontrent qu’une plus forte mobilité des professionnels, tous secteurs confondus, permet de hausser la productivité du travail.
Extrait de l’étude « L’immobilier d’investissement dans le monde » rédigée par Béatrice Guedj (Directrice de la Recherche) ; réservée aux adhérents de l’IEIF.
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